Otázky & Odpovede

Najvýhodnejší moment je presne v čase konca vašej fixácie, kedy prechod do inej banky prebieha úplne bez poplatkov. Ak však úroky na trhu rýchlo rastú a vaša fixácia končí až o niekoľko mesiacov či rokov, v mnohých prípadoch sa oplatí refinancovať aj skôr. Úspora na nižšom úroku dokáže včasným krokom prevýšiť aj zákonný poplatok za predčasné splatenie.

Áno, refinancovať môžete kedykoľvek počas trvania úveru. Pri predčasnom splatení mimo výročia fixácie si pôvodná banka účtuje legislatívny poplatok vo výške maximálne 1 % z nezaplatenej istiny. Prepočítame vám, či sa vám tento krok oplatí a či nová banka neponúka akciu, v rámci ktorej tento poplatok alebo náklady na znalecký posudok preplatí za vás.

Mladí žiadatelia (štandardne do 35 rokov) majú prístup k zvýhodneným podmienkam. Hlavnou finančnou výhodou je daňový bonus na zaplatené úroky, ktorý vám dokáže ročne ušetriť významnú sumu na daniach. Okrem toho majú mladí klienti s perspektívnym príjmom vyššiu šancu získať výnimku na financovanie nad 80 % hodnoty nehnuteľnosti (až do 90 % LTV) a výhodnejšie posúdenie celkovej úverovej kapacity.

Podľa pravidiel Národnej banky Slovenska banky štandardne financujú maximálne 80 % zo znaleckého posudku nehnuteľnosti (LTV 80). To znamená, že musíte mať 20 % z vlastných zdrojov alebo iného dofinancovania. Pre mladých žiadateľov a dofinancovanie kvalitných nehnuteľností existujú výnimky až do 90 % LTV. Chýbajúce vlastné zdroje vieme dofinancovať kombináciou so stavebným sporením či inými bankovými produktmi.

Áno, tento produkt sa nazýva predschválená hypotéka (alebo úver na nešpecifikovanú nehnuteľnosť). Banka vám vopred preverí príjmy a schváli maximálny úverový limit. V časoch rastúcich sadzieb si tak poistíte aktuálnu úrokovú sadzbu a maximálnu výšku úveru na niekoľko mesiacov dopredu. Navyše pri obhliadkach vystupujete ako vážny kupujúci s garanciou peňazí.

Ak vám banka oznámi zvýšenie úroku a splátka narastie o desiatky či stovky eur, máte niekoľko možností:

• Predĺženie doby splácania: Rozložením úveru na dlhšie obdobie znížite mesačnú splátku na akceptovateľnú úroveň.
• Refinancovanie do inej banky: Porovnáme konkurenčné ponuky a prenesieme úver tam, kde získate lepšiu sadzbu.
• Slúčenie úverov (konsolidácia): Ak máte okrem hypotéky aj spotrebné úvery alebo leasingy, spojíme ich do jednej hypotéky s podstatne nižším úrokom.

Voľba obdobia fixácie závisí od vašej potreby istoty a očakávaného vývoja trhu. Pri rastúcich sadzbách dlhšia fixácia (napr. na 5 alebo 10 rokov) prináša garanciu, že sa vaša splátka nezmení bez ohľadu na ekonomické výkyvy. Ak očakávame v strednodobom horizonte pokles sadzieb, vhodnejšia môže byť kratšia fixácia (3 roky). Spoločne nastavíme stratégiu podľa vášho rodinného rozpočtu.

Čerpanie pri výstavbe prebieha postupne v tzv. tranžiach (na etapy). Banka vám najprv uvoľní prvá časť peňazí (napr. na základovú dosku a hrubú stavbu). Po preinvestovaní a navýšení hodnoty domu znalecký posudok preukáže posun v stavbe a banka uvoľní ďalšiu časť úveru. Pre plynulú výstavbu bez zbytočných prestojov vám pomôžeme presne naplánovať harmonogram čerpania.

Áno, rodičovský príspevok a materská dávka sú bankami akceptované ako trvalý príjem. Ak žiadate o hypotéku s partnerom, ktorý má štandardný pracovný príjem, rodičovská dovolenka je vhodným doplňujúcim príjmom. Ak žiadate sama, výška schváleného úveru závisí od metodiky konkrétnej banky – niektoré banky akceptujú tento príjem vo výhodnejšej miere než iné.

Banky posudzujú úverový register veľmi prísne, no nie každé meškanie znamená automatické zamietnutie. Ak išlo o drobné meškanie (napr. pár dní pri kreditnej karte či telefónnom účte), ktoré ste ihneď vyrovnali, existujú banky, ktoré prižmúria oko. Ak išlo o dlhodobý problém, je potrebné počkať na aktualizáciu registra alebo zvoliť banku s benevolentnejšou metodikou.

Premosťovací úver rieši situáciu, keď plánujete vymeniť bývanie, no nemôžete čakať na predaj súčasnej nehnuteľnosti. Banka vám založí vašu stávajúcu nehnuteľnosť aj novú kupovanú nehnuteľnosť, poskytne financie na kúpu a po následnom predaji starého bytu či domu sa časť úveru jednorazovo a bez sankcií splatí.

Tento prípad nastáva najčastejšie vtedy, ak znalec ohodnotí nehnuteľnosť na nižšiu sumu alebo ak máte podľa výpočtov NBS nižší čistý príjem. Riešením je:

• Založenie druhej (napr. rodičovskej) nehnuteľnosti, čím okamžite stúpne hodnota zabezpečenia.
• Dofinancovanie rozdielu pomocou výhodného stavebného sporenia alebo spotrebného úveru.
• Vstup spoludlžníka s príjmom do úverového vzťahu.